Mulighetsstudie Extra

Holtålen kommune, på vegne av lokalsamfunnet, har i lengre tid ytret ønske om å etablere et rimeligere dagligvarekonsept i Holtålen.

Coop Oppdal driver i dag to dagligvarebutikker og en byggevarebutikk i kommunen. Dagligvarebutikkene er fordelt på de to bygdene Haltdalen og Ålen.

I 2022 fikk Holtålen kommune en bekreftelse fra Coop Oppdal på at de ønsket å etablere en ny Extra-butikk i Ålen. Dette er lavpriskonseptet til Coop, og butikken som helhet har fokus på å tilby et bredt utvalg billige dagligvarer. Barnefamilier er nevnt spesielt som målgruppe i konseptet.

Forutsetningene fra Coop Oppdal var at etableringa av Extra-butikk måtte gjøres i et nytt bygg.

Involvering er en grunnleggende faktor i alt arbeid som påvirker samfunnsutviklinga. En kommune er et demokratisk styrt organ, og blir i det daglige forvaltet av innbyggerne gjennom de folkevalgte representantene.

I tilfeller der kommunen er tiltakshaver gjennomføres det i tillegg prosesser som gir lokalbefolkninga muligheter til å bidra i mer direkte grad, og ikke minst, muligheter til å mene noe om det som påvirker dem. Dette kjenner vi alle igjen fra samfunnsplaner, reguleringsplaner eller igangsetting av konkrete prosjekter i offentlig regi.

I prosesser der kommunen ikke er tiltakshaver er det ikke like enkelt eller naturlig å kjøre innledende involveringsprosesser på innbyggernivå.

I tilfeller der private aktører ønsker å ha dialog med kommunen om tiltak, spesielt når de blir vurdert til å ha allmenn interesse eller betydning, har prosessene alltid politisk involvering ifra starten av. For Holtålen kommune sin del er det naturlig at denne formen for involvering dekkes gjennom representasjon fra ordfører.

Coop Oppdal er en privat næringsaktør, og det at Coop ønsker å bygge en ny dagligvarebutikk i sentrum av Ålen betyr ikke nødvendigvis at prosjektet er et offentlig anliggende der vi som bor her kan forvente bred inkludering.

Dersom Coop Oppdal hadde valgt å kjøpe et areal, og det arealet gjennom eksisterende reguleringsplaner allerede hadde vært godkjent for formålet, da hadde kommunens, eller det offentliges involvering, kun begrenset seg til å behandle byggesøknad og godkjenninger.

Coop Oppdal er en aktør som vektlegger å bidra som en samfunnsaktør i sine etableringer. Dette har vi også sett tidligere, sist gjennom prosjektet med oppgradering og omprofilering til Coop Prix i Haltdalen. Dette tiltaket var et aktivt valg Coop Oppdal tok nettopp for å styrke og bevare et lokalt dagligvaretilbud i det lokalsamfunnet.

Når ønsket om å etablere ny Extra-butikk i Ålen ble en realitet, var det naturlig for Coop Oppdal å se på hvilke muligheter som vil være mest egnet for sentrum som helhet. Som privat utbygger har de selvfølgelig egne preferanser, men, ofte kan tiltak som dette tilpasses andre behov som finnes i det lokalsamfunnet der etableringa skal skje.

I tilfeller som dette er det naturlig, og mest praktisk, at kommunen blir parten som forvalter inkluderinga på vegne av lokalsamfunnet. Grunnlaget som kommunen bruker inn i arbeid som dette kan være;

• Målsetninger og kunnskapsgrunnlag fra kommunens overordnende planer, som kommuneplanens samfunnsdel
• Eksisterende reguleringsplaner og områdeplaner
• Kunnskapsgrunnlaget om næringslivet i det aktuelle området
• Kunnskapsgrunnlaget om kommunens innbyggere

Alt dette bygger i stor grad på prosesser med innbyggerinvolvering gjennom planarbeid, eller, som direkte innbyggerundersøkelser og mer konkret involveringsarbeid med definerte grupperinger. Ungdomsråd og næringsliv kan være eksempler på dette.

I tillegg er de folkevalgte en naturlig del av arbeidet, både gjennom ordførers direkte deltagelse, men også gjennom informasjon og drøftinger med formannskap eller kommunestyre.

Det er greit å vite at det alltid ligger en del forutsetninger til grunn når ulike parter møtes for å finne løsninger.

Her er en oppsummering av de viktigste når det gjelder det felles ønske om å etablere en ny Extra-butikk i Ålen;

• Coop Oppdal ønsker å bygge et nytt bygg for å etablere Extra-butikk. En ny butikk krever et areal på ca. 1500 m2 grunnflate i tillegg til nødvendige areal for kundeparkering og varemottak.
• Coop Byggmix har behov for mer butikkareal enn i dag. Tanken er at de kan utvide i deler av lokalene der dagligvarebutikken er i dag. Det, og andre praktiske argumenter er førende for at det eneste reelle alternativet for Coop er å etablere et nytt bygg til dagligvarebutikken.
• Coop Oppdal ønsker av naturlige årsaker å gjøre etableringen i sentrum, men er fra sin side åpen for løsninger på hele aksen fra CircleK til Hov skole.
• Holtålen kommune ønsker at dagligvarebutikken skal ligge som en del av den naturlige sentrumskjernen der Coop og ÅlenTorget ligger i dag. En nyetablering bør ikke dra kundegrunnlaget til dagligvarebutikken bort fra det eksisterende næringslivet i ÅlenTorget.

Om man tar utgangspunkt i aksen fra CircleK til Hov skole så kan man i en innledende fase si at det finnes 8-10 muligheter til å plassere et bygg på 1500 m2.

Sommeren 2023 ble nyheten om at Coop ønsker å etablere ny butikk publisert, og allerede på det stadiet ble flere muligheter omtalt som alternativer.

Her er det viktig å skille mellom hva som er tenkte alternativer, og det som etter førstegangs vurdering er igjen som reelle alternativer.

Noen alternativer blir automatisk uaktuell på grunn av at arealet som kreves til bygg, parkering og varemottak faktisk ikke er tilstrekkelig uten vesentlige tiltak.

Andre alternativer kan innebære omdisponering av store areal med dyrkamark, noe som også er naturlig å unngå, da denne typen prioriteringer ikke lenger bare er et lokalpolitisk spørsmål.

I realiteten så har de innledende vurderingene om plassering handlet om følgende alternativer;

• Området ved varemottak til dagens Coop
• Området mellom dagens Coop og ÅlenTorget
• Området mellom ÅlenTorget og vestover mot Graftåsveien

Området Snoen/CircleK har også blitt omtalt som et aktuelt område i et tidlig stadium, men, alternativet er foreløpig ikke utredet i samarbeid med Holtålen kommune, da det i utgangspunktet ikke treffer godt nok på de grunnleggende forutsetningene.

Alle alternativene ved og rundt dagens Coop og ÅlenTorget oppfyller de grunnleggende forutsetningene.

Pr. i dag er det totalt tre alternativer som har blitt nærmere utredet med konkrete plasseringsforslag, vurderinger knyttet til eiendoms- og grunnforhold og andre praktiske forhold.

To av alternativene er;

Plassering av frittliggende, ny butikk mellom Coop og ÅlenTorget.

Plassering av frittliggende, ny butikk sør-vest for ÅlenTorget.
Dette alternativet er også vurdert som ulike tilbygg til ÅlenTorget.

Etter utredningsprosessen ble det tydelig at begge disse alternativene medfører ganske vesentlige ulemper i forhold til eksisterende infrastruktur og fremtidig logistikk.

Når man vurderte de alternative plasseringene opp imot den helhetlige sentrumskjernen ved ÅlenTorget og eksisterende Coop, var en av ulempene at disse alternativene ville legge en stor begrensning på annen og fremtidig utvikling i kjernen. Dette ble vektlagt som svært uheldig.

Summen av utredninger i disse to alternativene ledet frem til å se på et tredje alternativ, det som i dag er kjent som mulighetsstudien.

Mulighetsstudien bygger på en grunnskisse der ÅlenTorget rives sånn at plassering av et nytt bygg kan gjøres mest mulig hensiktsmessig i forhold til eksisterende infrastruktur, og i forhold til mulighetene for annen, fremtidig utvikling i sentrumskjernen.

ÅlenTorget inneholder i dag bibliotek, butikk- og servicearealer i første etasje, og arealer for kontor- og servicevirksomhet i andre etasje.

Dersom et bygg med denne typen funksjoner skal rives så legger det helt nye forutsetninger inn i det videre arbeidet. Denne typen utredning krever også en vesentlig større grad av involvering.

ÅlenTorget eies i dag i sin helhet av Holtålen kommune. Bakgrunnen for det bygger på ulike tilfeldigheter gjennom den siste 10års-perioden, og ikke på et mål eller en plan om at kommunen eller offentligheten skal eie bygget.

Med unntak av at bygget i dag inneholder et bibliotek, så har ikke bygget i seg selv et formål innenfor det som omhandler kommunal eller offentlig virksomhet. Bygget har likevel en generell interesse og betydning for lokalsamfunnet, da bygget på mange måter utgjør en viktig sentrumsfunksjon for innbyggerne i Holtålen kommune.

I denne fasen ble involveringen utvidet til å også gjelde de partene som blir direkte berørt av utredningen, altså alle aktører som har et leieforhold i de berørte arealene. En utredning som dette legger naturlig en del nye forutsetninger til grunn, forutsetninger som det kun er mulig å settes i felleskap med de berørte partene.

Formannskapet i Holtålen ble presentert for grunnlaget, og tilsluttet seg utredningen.

Med bakgrunn i formannskapets diskusjoner, og gjennom samtaler med de eksisterende aktørene i ÅlenTorget ble det satt nye forutsetninger for det videre arbeidet.

• Den rollen dagens bygg og innhold har som sentrumsfunksjon, inkludert biblioteket, skal videreføres i et eventuelt nytt bygg.
• Næringsaktører i eksisterende bygg skal kunne opprettholde driftsaktiviteten sin i en eventuell byggeperiode.
• Etableringen må kunne gjennomføres innenfor reelle økonomiske forutsetninger.

Disse forutsetningene ble vektet som klart viktigst fra Holtålen kommune og næringslivsaktørene i involveringsprosessen, og de la klare føringer for det videre arbeidet med utredningen.

Den største utfordringa i prosesser som inkluderer erstatning av eksisterende bebyggelse er å ivareta brukerne.

Dette er spesielt utfordrende når brukerne er næringslivsaktører med relativt store behov knyttet til areal og fasiliteter, samtidig som konsekvensene av stenging og nedetid kan være kritisk. I tillegg er det viktig å finne løsninger som gjør etableringa økonomisk gjennomførbar for alle parter.

På bakgrunn av erfaringstall ble en etablering av ett bygg med grunnareal på 1500 m2 oppført i to etasjer vurdert som det mest realistiske alternativet.

Dette alternativet kunne ivareta de økonomiske forutsetningene, samtidig som det tilgjengeliggjør 1500 m2 nytt areal som kan fylles med de viktigste sentrumsfunksjonene fra dagens bygg.

Etter nærmere utredninger ble det også klart at en oppføring av ett bygg med dette grunnarealet muliggjør rivning av eksisterende bygg i to etapper. Dette gjør det mulig for eksisterende næringslivsaktører å opprettholde driftsaktiviteten sin nærmest uendret gjennom en byggeprosess.

Tilpasningene for å kunne ivareta aktørene får med dette alternativet lavere økonomisk konsekvens enn ved leie og tilpasning av andre midlertidige lokaler til formålet.

ÅlenTorget ble bygd i 1988. Tilbygget som i dag inneholder biblioteket ble etablert i 1996.

Eiendommen ble rammet av flomskade i 2011, og som følge av dette noe ombygd og rehabilitert i første etasje i 2012.

Biblioteket ble etablert gjennom omgjøring av eksisterende lokaler i 2021. Bygget er på totalt 2300 m2 fordelt på to etasjer.

I forbindelse med rehabilitering i 2012 ble vegger, vindu og deler av de tekniske installasjonene i første etasje oppgradert.

Alt av bærende konstruksjon, tak, fundamentering og rør i grunn er fra byggeår. Dette gjelder også vinduer, vegger og deler av den tekniske installasjonen i andre etasje.

Bygget har pr. dags dato en akseptabel funksjonsstandard, med unntak av defekt varmeanlegg, men, det har lenge vært kjent at oppgraderinger, utskiftninger og vedlikehold av økonomisk betydning må forventes.

For å kunne ha tilstrekkelig grunnlag inn i de økonomiske vurderingene i mulighetsstudien ble det bestilt en tilstandsvurdering av dagens bygg. Vurderinga ble utført av Norconsult.

Den komplette versjonen av Vedlikeholdsbehov og egnethetsvurdering av ÅlenTorget kan du lese ved å trykke på lenken.

Utredningsarbeidet i mulighetsstudien ledet frem til en bygning med 1500m2 grunnflate og to etasjer.

Hovedinngangen på illustrasjonene ligger litt vest for dagens hovedinngang på ÅlenTorget.

Bygningen oppfyller de grunnleggende forutsetningene som ble lagt for etablering av en ny Extra-butikk i Ålen sentrum.

Plasseringa og utforminga av bygningen oppfyller også de praktiske forutsetningene for selve mulighetsstudien, altså at dagens næringslivsaktører skal kunne opprettholde driftsaktiviteten sin i en rive- og byggeperiode, og at det nye bygget skal kunne videreføre sentrumsfunksjonen som ÅlenTorget innehar i dag.

Det totale arealet i andre etasje er ca. 1500m², noe som betyr at mengden utleieareal går ned i forhold til det som er tilgjengelig i dagens ÅlenTorg.

Det totale arealet som ligger til grunn har gjort det nødvendig å vekte ulike hensyn for å kunne prioritere hvilke aktører som har en naturlig plass inn i de nye arealene.

I en mulighetsstudie der formålet er å etablere dagligvarebutikk i samme bygg som annen næringsvirksomhet, har det vært naturlig at aktører med kunderettet nærings-, salgs- og serviceformål har fått prioritet til arealene i ett nytt bygg.

Videre har det blitt vurdert til at plassering i lokaler utenfor det nye bygget vil være minst kritisk for aktører der behovet handler om kontorfasiliteter, og for aktører som ikke har et særskilt kunderettet næringsformål.

Som en del av totaliteten i mulighetsstudien vil det bli frigjort arealer i lokalene til eksisterende Coop Marked. Kun deler av dette arealet er avsatt til utvidelse av Coop Byggmix, noe som betyr at resterende areal tilgjengeliggjøres for andre aktører.

Størstedelen av disse arealene vil kunne ha eksponeringsverdi mot FV30, og trolig vil de kunne ha adkomst via dagens etablerte inngang, altså felles med Coop Byggmix.

Det har gjennom hele mulighetsstudien blitt vektlagt at eksisterende aktører ikke skal løpe risiko for å ende opp uten tilgang til tilgjengelige lokaler ved en gjennomføring.

Sånn som mulighetsstudien ligger i dag er det ingen ting som tilsier at den totale mengden tilgjengelig areal i sentrumskjernen går ned, selv om lokalitetene får endret beliggenhet.

De aktørene som ikke vil få plassering i ett nytt bygg er tilbudt bistand fra Holtålen kommune i forhold til reetablering i andre lokaler.

Av totalt 1500m² areal i ett nytt bygg, vil bibliotek og kafé-drift utgjøre de to største arealene. Videre er det avsatt 4-5 mindre arealer og 2 mellomstore arealer for de eksisterende næringsaktørene i ÅlenTorget.

I tillegg til dette må noe av arealet disponeres til garderobe, wc og annet nødvendig fellesareal.

Det er viktig å huske at studien fortsatt mangler den endelige avklaringen rundt hva de økonomiske forutsetningene vil bety for alle involverte parter.

De praktiske forutsetningene ivaretas gjennom at tiltaket kan gjennomføres i etapper som ivaretar det meste av eksisterende aktivitet i ÅlenTorget.

Midlertidige lokaler for de funksjonene som blir berørt av første rivningsetappe skal etableres innenfor feltet skravert med grønt.

Næringsaktører, og sanitærløsninger er hovedprioritet.

Arealene markert med sort rives, og klargjøres for etablering av nytt bygg. Biblioteket må flytte til andre, midlertidige lokaler i rive- og byggeperioden.

Etter rivning er det klart for etablering av nytt bygg. Aktørene som skal være med over i det nye bygget kan etablerer drifta si der, før resterende bygningsmasse i ÅlenTorget rives.

Hovedtanken i mulighetsstudien er at Coop Oppdal bygger det nye bygget, og at Holtålen kommune overtar eierskapet til arealene i andre etasje etter ferdigstilling.

Dette er en modell som også har vært ønsket fra de eksisterende aktørene i ÅlenTorget.

Det som gjør den totale situasjonen spesiell, det er at Holtålen kommune er eier av bygningsmassen og eiendommen som ligger til grunn for mulighetsstudien.

Skal bygget kunne realiseres må bygningseier gi avkall på eksisterende bygg, til fordel for et nytt bygg med nye arealer som erstatning for de gamle.

Dette gjør at Holtålen kommune som bygningseier også er i en forhandlingsposisjon, i tillegg til å være forvalter av de lokale interessene på vegne av berørte parter og lokalsamfunnet.

Siste utredning blir derfor å avklare de økonomiske forutsetningene som vil ligge som en premiss for gjennomføring av alternativet i mulighetsstudien.

Dette arbeidet pågår nå.

Kommunestyret i Holtålen har oppnevnt et forhandlingsutvalg med det mandat å avklare alle økonomiske forutsetninger i mulighetsstudien før utredningen oversendes til kommunestyret for vurdering og avgjørelse.

Forhandlingsutvalget består av Jan Arild Sivertsgård (AP), Liv Grete Heksem (SP) og Arve Hitterdal (FrHo). Alle sittende partier er representert i utvalget.

I tillegg til de politiske representantene deltar administrasjonen inn i utvalget med kommunedirektør, økonomisjef, leder for bygningsdrift og leder for kultur, plan og utvikling.

I arbeidet med Mulighetsstudien er det forhandlingsutvalgets rolle å fremforhandle et best mulig økonomisk grunnlag på vegne av aktørene og Holtålen kommune.  

Utvalget bygger grunnlaget for forhandlingene på partenes eksisterende økonomiske situasjon, og på alle kjente faktorer som vil ha fremtidige, økonomiske konsekvenser for de involverte.  

I selve mulighetsstudien er det naturlig at kostnadene med å overta en ny andreetasje i ett nytt bygg vektes opp imot kostnadene med nødvendig oppgradering og vedlikehold av eksisterende bygg. 

Hvordan de ulike partene vil komme ut økonomisk og praktisk i ett nytt bygg avhenger av utfallet i forhandlingene.  

Resultatet av forhandlingene, sammen med det øvrige innholdet i mulighetsstudien vil utgjøre grunnlaget som vil bli oversendt til kommunestyret for behandling i desember. 

På nåværende tidspunkt er det utfordrende å si noe konkret om en endelig fremdriftsplan.  

Kommunestyret har fått oppdatert informasjon om Mulighetsstudien 29. Oktober, og tilsluttet seg at siste del av utredningen inkludert forhandlinger skal fullføres. 

Kommunestyret i Holtålen får saken om Mulighetsstudien Extra og ÅlenTorget til behandling i desember. Et eventuelt vedtak om gjennomføring vil mest trolig bety at arbeidet kan starte i 2025.

Byggeperiode for ny butikk er anslått til ca. 1 år, noe som i alle tilfeller vil bety at en handlevogn med varer fra en ny Extra-butikk tidligst vil være innen rekkevidde for innbyggere i Holtålen kommune i løpet av året 2026.